La pierre a toujours été considérée comme une valeur refuge, privilégiée par tous types d’investisseurs, des plus néophytes aux plus rôdés. Investir dans l’immobilier locatif neuf en France, c’est surtout une manière de défiscaliser, mais pas que.
Les avantages de l’investissement locatif en neuf
L’investissement locatif dans le neuf est encouragé grâce à des dispositifs de défiscalisation comme le Pinel et le Censi-Bouvard, qui permettent d’atténuer la facture de manière conséquente.
Les dispositifs de défiscalisation Pinel & Censi-Bouvard
Cela fait quelques décennies que le gouvernement français met en place différents dispositifs avec pour but de dynamiser le marché de l’immobilier, et permettre au plus grand nombre de devenir propriétaire. L’un de ces dispositifs a été implémenté en 2014 par la Ministre du Logement du gouvernement alors en fonction, Sylvia Pinel.
La loi Pinel
Votée pour relancer le secteur de l’immobilier en France, la loi Pinel pour l’investissement locatif se propose de faire bénéficier les investisseurs dans l’immobilier neuf d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 63 000€. Pour défiscaliser à Nantes, Toulouse, Paris ou toute autre grande ville de France, la loi Pinel est l’une des meilleures solutions. Pour être éligible au dispositif, il faut que le bien acheté soit impérativement neuf ou en VEFA, non meublé, qu’il se situe dans une zone Pinel A, A bis ou B1, et que les plafonds de ressources et de loyers Pinel relatifs à la zone soient respectés par le locataire et le propriétaire. Il faut également que ce soit un bien collectif conforme à la RT2012. L’acheteur s’engage alors à louer son bien sur une période de 6, 9, ou 12 ans, et pourra profiter d’une défiscalisation à hauteur d’un pourcentage du prix d’achat (12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans de location), dans la limite de 2 investissements par an et plafonné à 300 000€ et 5500€/m².
Louise vient d’acheter un superbe T3 de 66m² avec une terrasse de 50m² à 240 000€ dans un programme neuf dans le quartier de Montaudran à Toulouse, dans le but de bénéficier de la réduction d’impôts prévue par la loi Pinel. Elle souhaite mettre en location son bien pour une durée de 9 ans. Elle va donc bénéficier de 18% de son prix d’achat en réductions d’impôts sur 9 ans. Son économie s’élèvera donc à 43 200€, soit 4800€ par an. Elle loue son bien à Ben & JerryThelma, qui rentrent dans l’éligibilité de ressources, pour un loyer maximal Pinel de 869,17€ par mois. En imaginant qu’elle n’aura aucune vacance locative, à l’issue des 9 ans de location, les loyers auront rapporté à Louise 93 870,36€, soit environ 40% du prix d’achat de son appartement. De plus, elle peut déduire les intérêts d’emprunt de ses loyers chaque mois, et donc amortir son prêt.
La loi Censi-Bouvard
Créée en 2012 par Yves Censi et Michel Bouvard, ce dispositif est destiné aux Loueurs en Meublés Non Professionnels (LMNP). Pour bénéficier de cette loi lors d’un investissement immobilier, il y a plusieurs conditions à remplir :
- Le bien acheté doit être dans une résidence de services (résidence étudiante, résidence séniors, EHPAD, résidence de tourisme et résidence d’affairesetc.), neuf, en VEFA ou réhabilité entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021.
- Le bien doit être mis en location meublée dans les 12 mois suivant l’acquisition (ou la livraison s’il est en VEFA).
- Le loueur ne doit pas être un professionnel
- Le Censi-Bouvard ne s’appliquera que pour un investissement à hauteur de 300 000€ HT maximum.
- Un bail commercial doit être signé entre le loueur et l’exploitant de la résidence, et ce pour une durée minimum de 9 ans.
- Les revenus locatifs ne doivent ni dépasser 50% des revenus globaux du propriétaire, ni la limite des 23 000€ annuels.
Le dispositif Censi-Bouvard propose une réduction d’impôts de 11% du montant de l’investissement, hors taxes, et dans la limite du plafond de 300 000€ mentionné plus haut. Il permet aussi un abattement fiscal de 50% sur les revenus locatifs avec le régime Micro BIC.
L’achat en VEFA
La Vente en l’État Futur d’Achèvement est un acte de vente dit « sur plan » d’un bien immobilier à construire ou en cours de construction. Le vendeur s’engage contractuellement auprès de l’acquéreur à lui livrer le bien dès que la construction est achevée. Ce dernier devient propriétaire au fur et à mesure de la construction du logement.
Le règlement d’un achat en VEFA se fait selon un échéancier déterminé en amont dans le contrat. Typiquement, à chaque étape de la construction, la banque de l’acquéreur verse une partie de la somme totale au promoteur. Voici comment se déroulent généralement les étapes de paiement :
- Achèvement des fondations : le versement de 35% du prix du bien est demandé quand cette étape de construction est finie.
- Achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée : 15% de plus sont versés (total 50%)
- Achèvement du dernier plancher haut : 15% de plus (total 65%)
- Mise hors d’eau : 5% de plus (total 70%)
- Achèvement des cloisons et mise hors d’air : 10% de plus (total 80%)
- Achèvement du second œuvre : 10% de plus (total 90%)
- Achèvement de l’immeuble : 5% de plus (total 95%)
- Livraison du bien et remise des clés : les 5% restants sont réglés (total 100%)
Les garanties de la VEFA
L’intérêt d’un achat en VEFA réside dans toutes les garanties et assurances procurées par l’achat, à l’opposé des « incertitudes et risques inhérents au marché de l’ancien ».
- Garantie de parfait achèvement (1 an) : Grâce à la garantie de parfait achèvement, tous les défauts de conformité et de malfaçons apparentes, signalés à la livraison sont pris en charge par le promoteur.
- Garantie phonique (1 an) : Dans le cadre de la garantie de parfait achèvement, l’acquéreur peut recourir à cette garantie qui lui assure une parfaite isolation phonique du logement.
- Garantie biennale (2 ans) : La garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement couvre les équipements autres que le gros œuvre durant les deux années qui suivent l’acquisition du bien : (cloisons mobiles, portes, fenêtres, volets, éléments de cuisine encastrés, ……)
- Garantie décennale (10 ans) : La garantie décennale assure, pendant 10 ans, la réparation des fissures, des glissements de terrain, des défauts d’étanchéité et des autres dommages qui pourraient affecter la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination.
- Assurance dommages-ouvrage (10 ans) : En cas de sinistre, l’assurance dommages-ouvrage permet à l’acquéreur d’être dédommagé de la totalité des travaux de réparation des dommages couverts par la garantie décennale.
- Garantie financière d’achèvement – GFA (∞) : L’établissement bancaire du promoteur assure le financement de la construction jusqu’à son achèvement.
Préparer l’avenir
Investir dans un bien neuf pour la location, c’est aussi anticiper les revenus diminués lors du départ à la retraite, en s’assurant un complément confortable chaque mois avec les revenus du loyer. C’est aussi une manière de se constituer un patrimoine et le léguer facilement plus tard à ses héritiers. De plus, sur un achat immobilier neuf, les frais de notaire sont réduits à 2,5% du montant de la transaction, au lieu de 8% dans l’ancien, ce qui représente une économie considérable sur un tel investissement.
Lors de l’achat de son T3 à 240 000€, Louise a eu à débourser 6000€ de frais de notaire, soit 2,5% du prix d’achat. Dans l’ancien, elle aurait eu à payer 19 200€ pour les mêmes frais. Elle réalise donc une économie de 13 200€ grâce à l’achat de son appartement neuf.
Le neuf, un investissement solide
Acheter un appartement neuf, cela veut aussi dire qu’il n’y aura pas de travaux à faire, pas de rénovations surprise après signature. Le bien neuf est livré avec plusieurs garanties et assurances qui couvrent totalement le propriétaire. C’est aussi la garantie de performances énergétiques conformes aux réglementations en vigueur (RT2012), pour un logement alliant confort et écologie.
La pierre est un investissement sûr, l’immobilier neuf encore plus. C’est le type de placement durable que l’on a tendance à chercher, et qui en plus rapporte une plus-value à la revente, plus-value qui peut également être exonérée d’impôts. Ajoutons à cela que les taux d’emprunt sont historiquement bas, toutes les conditions sont réunies pour réussir son investissement. À noter que pour un investissement locatif, les banques sont plus enclines à octroyer des prêts sans apport. Il est donc possible de financer totalement l’achat d’un bien immobilier neuf sur l’emprunt, les banques étant rassurées par la perspective d’un loyer mensuel que recevra l’acheteur.
la rentabilité locative
La rentabilité locative est une des premières choses que regarde un futur acheteur lorsqu’il s’intéresse à un éventuel investissement. Suivant la ville et le quartier, le rendement locatif peut varier grandement. Dans les zones à forte tension immobilière comme Paris, Lyon ou Bordeaux, le rendement dépassera difficilement les 4%. En revanche, dans des villes et quartiers moins importants mais en plein essor, il n’est pas rare que la rentabilité approche les 10%.
Grâce aux différents dispositifs destinés à relancer le marché immobilier, investir dans le neuf peut s’avérer très profitable. Entre la loi Pinel, Censi-Bouvard, l’emprunt sans apport, l’exonération de la taxe foncière, la TVA réduite, et les frais de notaires réduits et la facture énergétique allégée grâce à la RT2012,, le neuf présente des opportunités d’économies conséquentes à l’achat et maximise donc la rentabilité de l’investissement beaucoup plus rapidement.
